Hallenbau Kosten - Was ist ein Festpreis noch wert?

Überschrittene Kosten bei Hallenbau-Projekten sind ein Dauerbrenner in den Medien. Immer wieder ist von explodierenden Kosten und verzögerten Terminen zu lesen. Und das gilt sowohl für Großbauprojekte als auch für alltägliche Baustellen. Wir von GROTE sind bestrebt das Kosten- und Terminrisiko für unsere Bauherren zu minimieren und bieten Ihnen Ihre neue Gewerbeimmobile zum Festpreis mit Fixtermin an.

Nachfolgend zeigen wir Ihnen die typischen Baukosten für einen Hallenbau sowie die relevanten und kostenbeeinflussenden Faktoren eines Bauprojektes auf. Denn beispielsweise die Größe Ihrer neuen Immobilie, die Bauart und die Ausstattung können erheblichen Einfluss auf die Kosten nehmen.

Unter dem Begriff „Baukosten“ werden allgemein die Kosten zusammengefasst, die sowohl während der Planung als auch für die spätere Errichtung eines Gebäudes entstehen.

Die Kosten für einen Hallenbau lassen sich grob in zwei Gruppen untergliedern:

Unter den reinen Baukosten werden die Kosten der einzelnen Gewerke, die zur Herstellung des Gebäudes erforderlich sind, verstanden. Sie setzen sich demnach aus den Kosten der allgemeinen Bauarbeiten, der Rohbauarbeiten und den Ausbauarbeiten zusammen.

Zu den Kosten der allgemeinen Bauarbeiten zählen exemplarisch die Kosten für die Baustelleneinrichtung, ggf. erforderliche Abbrucharbeiten, Kosten für den Tiefbau sowie Arbeiten an den Außenanlagen. Als Rohbauarbeiten werden alle konstruktiven Arbeiten, wie beispielsweise die Maurer-, Beton-, Zimmerer- oder Stahlbauarbeiten zusammengefasst. Bei den Ausbauarbeiten fallen Kosten unter anderem für den Maler, den Elektriker oder den Trockenbauer an. Ebenfalls zählen die Kosten für alle technischen Anlagen im Gebäude, zum Beispiel Heizungs- und Wasseranlagen zu den Hallenbau Kosten. Je nach Art und Umfang des Gebäudes können sich die Kosten aus 25 und mehr Gewerken zusammensetzen.

Wussten Sie, dass die Baunebenkosten insgesamt einen Anteil von etwa 20 bis 25 % der Gesamtkosten ausmachen können? Sie dürfen daher bei der Ermittlung Ihres Budgets nicht fehlen und gewinnen zunehmend an Bedeutung. Insbesondere die Kosten für den Architekten, den Statiker sowie weitere Fachplaner sind wichtige, aber auch kostentreibende Bestandteile der Baunebenkosten. Darüber hinaus fallen neben dem eigentlichen Grundstückskaufpreis zusätzlich die sogenannten Grundstücksnebenkosten an. Dazu zählen die Grunderwerbssteuer, ggf. eine erforderliche Maklerprovision sowie die Kosten für einen Notar, der die Eintragung ins Grundbuch übernimmt.

Ebenfalls nicht zu unterschätzen sind die Einflüsse aus der Beschaffenheit des Grundstückes. Anhand eines Baugrundgutachtens können Sie einschätzen, ob die Gründungsmaßnahmen für Ihr Bauvorhaben ohne zusätzlichen Aufwand möglich sind. Eine notwendige Geländeanpassung, ein erforderlicher Austausch des Bodens oder zusätzliche Gründungsmaßnahmen können schnell den Finanzierungsrahmen sprengen.

Finanzierungkosten

Apropos Finanzierung: Das A und O bei Bauvorhaben sind rechtzeitige Gedanken über die richtige Finanzierung. Und das bereits lange vor dem ersten Spatenstich. Auch die Finanzierungskosten sind Bestandteil der Baunebenkosten. Wenn Sie Ihre neue Immobilie zusätzlich zum Eigenkapital mit Fremdkapital finanzieren, können selbst kleine Zinsunterschiede über die lange Laufzeit erhebliche Kostendifferenzen verursachen. Bauherren sollten bei der Wahl der Finanzierung also strategisch vorgehen. Fördermittel wie KfW-Darlehen oder Zuschüsse können ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Finanzierung spielen. Informieren Sie sich daher rechtzeitig, das liegt in Ihrem eigenen Interesse.

Versicherungskosten

Ebenfalls in Ihrem eigenen Interesse und auf der Kostenseite nicht zu vernachlässigen ist der Abschluss von Versicherungen. Jede Baumaßnahme ist mit Risiken verbunden. Es kann beispielsweise zu Unfällen und Naturkatastrophen innerhalb der Bauphase kommen. Deshalb ist es sinnvoll, die richtigen Versicherungen abzuschließen. Während eine Bauleistungsversicherung für Schäden am Gebäude selbst zahlt, kommt eine Bauherrenhaftpflichtversicherung für Personen-, Sach- und Vermögensschäden auf, die von der Baustelle ausgehen.

GROTE schließt für Sie als Bauherr während der Bauzeit eine Bauleistungsversicherung zu eigenen Lasten ab. Darüber hinaus hält GROTE bis zur Übergabe des Objektes eine Haftpflichtversicherung für Personen, Sach- und Vermögensschäden aufrecht.

Baunebenkosten im Überblick:

Zusammenfassend werden unter den Baunebenkosten die Kosten erfasst, die mittelbar mit dem Bau zu tun haben, wie beispielsweise Kosten für

• Baugenehmigung,
• Prüfstatiker,
• Baugrundgutachten,
• Vermessung des Grundstücks,
• Grunderwerbssteuer,
• Grundbucheintrag,
• Notar und ggf. Makler,
• Architekten und weitere Fachplaner
• Erschließung des Grundstückes (Anschluss an öffentliche Versorgungsnetze)
• Finanzierung
• Versicherungen, wie zum Beispiel die Bauherrenhaftpflichtversicherung

Ob Massivhalle, Stahlhalle, Systemhalle oder Fertighalle - eine eigene Halle bietet viele Vorteile. Unabhängig vom Hallentypen lassen sich wichtige Vorzüge für die eigene Firma herausstellen: 

• Der Gewerbebau ist genau auf Ihre Bedürfnisse und Anforderungen zugeschnitten.
• Die eigene Immobilie formiert Ihr Aushängeschild und schafft Werte.
• Ihnen entstehen keine Mietkosten.
• Ihre Halle oder Ihr Bürogebäude befindet sich unmittelbar auf dem Firmengelände.
• Die Immobile steht dem Unternehmen i.d.R. vollständig zur Verfügung.

Sie möchten jetzt wissen, was Ihre neue Halle oder Ihr Bürogebäude kostet? Sicher ist es möglich, auf Basis von Vergleichsobjekten eine Preisspanne zu nennen. Letztlich bestimmt sich der Preis aber aus den individuellen Bedürfnissen und Anforderungen des Bauherrn und hängt von zahlreichen Faktoren ab, weshalb die Preise für einen Gewerbebau sehr unterschiedlich sein können.

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Ein besonderes Augenmerkt liegt auf dem zukünftigen Verwendungszweck. Grundsätzlich sind Gewerbebauten in ihrer Verwendung sehr vielseitig. Von der Lager- und Logistikhalle, über die Produktionshalle bis hin zur Maschinen- und Werkhalle sind viele Varianten möglich. Je nach Anforderung unterscheiden sich Ausführung und Ausstattungen erheblich. Beispielsweise verursacht eine landwirtschaftlich genutzte Halle wesentlich andere Baukosten als eine Produktionshalle.

Eine entscheidende Rolle bei der Preisgestaltung spielen beispielsweise:

• Größe,
• Art und Bauweise,
• Konstruktion und Ausführung,
• Beschaffenheit des Grundstückes,
• Anforderungen an den Brandschutz,
• unternehmensspezifische Anforderungen
• sowie besondere Ausstattungsmerkmale.

Anhand der Vielfältigkeit und Komplexität ist es im Vorfeld nur schwer möglich, die tatsächlichen Kosten eines Bauprojektes zu ermitteln. Allerdings ist eine Prognose der Hallenbau Kosten für den Bauherrn eine wesentliche Voraussetzung für seine Entscheidung.

Aber: Eine Kostenschätzung kann nur „falsch“ sein

Es ist nachvollziehbar, dass das Interesse an einer verlässlichen Kostenermittlung hoch ist. Doch wie bereits aufgezeigt, spielen bei einem Bauvorhaben viele Faktoren eine Rolle. Oftmals stehen entscheidende Rahmenbedingungen zum Zeitpunkt der ersten Kostenermittlung noch nicht fest. Die anfangs genannte Zahl kann in der Regel nur falsch sein.

Wie Sie der Abbildung entnehmen können, ist die Kostenermittlung ein fortlaufender Prozess. Bei der ersten, oftmals vorvertraglichen Kostenschätzung findet eine überschlägige Ermittlung anhand vergleichbarer Objekte und Erfahrungswerten statt. Häufig wird bewusst eine Preisspanne aufgerufen, da zu viele Faktoren unbekannt und Abweichungen von bis zu 40 % nicht untypisch sind.

Erst durch weiterführende Planungsschritte werden weitere Leistungsumfänge definiert, die mit Kosten für den Hallenbau bewertet werden können. Möglichst genau werden die Baukosten durch den Kostenanschlag. In dieser Phase sind weitestgehend viele Faktoren, wie beispielsweise Baugrund, Entwässerung, Konstruktion und Brandschutz, beleuchtet und nach bestem Gewissen bewertet. Die Abweichung beträgt hier in der Regel ± 10 %.

Eine 100 % Sicherheit erfolgt zumeist erst im Zuge der tatsächlichen Abrechnung.

Häufig geht es beim Bauen um die gleichen Themen – das Projekt läuft kostentechnisch total aus dem Ruder und meistens fühlt sich keiner für auftretende Probleme zuständig.

Oftmals scheinen Angebote mit einem vermeintlich günstigen Preis zu locken und entpuppen sich dank einer Vielzahl an Nachträgen im Nachhinein doch als teuer oder sogar zu teuer. Sicherlich sind Nachträge nie ganz auszuschließen. Dafür ist ein Bauvorhaben zu dynamisch und die Vorstellungen entwickeln sich weiter. Allerdings sollte der Anspruch darin liegen, durch eine möglichst tiefgreifende Planung zu Beginn des Projektes die Nachträge zu minimieren.

Die folgende Abbildung verdeutlicht, dass zu Beginn eines Vorhabens deutlich mehr kostenbeeinflussende Möglichkeiten bestehen als während der fortgeschrittenen Planungs- oder der Bauphase.

Aufgrund der dynamischen Entwicklung eines Bauvorhabens bietet Ihnen ein Festpreis viele Vorteile. Häufig kommt es während der Projektbearbeitung zu schwankenden Preisen. Diese stellen für alle Marktteilnehmer ein erhebliches Preisrisiko und erschweren die Kalkulation während der Marktentwicklung. Es besteht die Gefahr, dass Preise von materiellen oder immateriellen Gütern entgegen der Planung in Zukunft steigen oder fallen könnten. Werden allerdings Festpreise vereinbart, besteht dieses Preisrisiko nicht oder lediglich in einem geringeren Umfang.

Der den Festpreis festlegende Marktteilnehmer trägt das Preisrisiko alleine, in diesem Fall GROTE. Als Bauherr erhalten Sie eine vereinbarte Leistung zu einem vorher festgelegten Preis und erleben keine bösen Überraschungen. Die Pauschalsumme bleibt grundsätzlich unverändert und eine Anpassung dieser Summe kommt nur dann in Betracht, wenn eine signifikante Abweichung von der während der Planungsphase festgelegten Ausstattungsmerkmalen vorgenommen wird. Ihr finanzielles Risiko ist bei einem Festpreisangebot überschaubar.

Darüber hinaus übernimmt der Auftragnehmer sowohl das Leistungs- als auch das Ausführungsrisiko. Geschuldet wird die vertraglich vereinbarte Leistung. Hier liegt es letztendlich beim Auftragnehmer, wie und zu welchem Preis er diese Leistung erbringt – eben auch im Falle von auftretenden Problemen. Es ist Aufgabe des Auftragnehmers die handwerklichen Leistungen zu erbringen und ggf. Nachunternehmerleistungen einzukaufen, auch in Zeiten, in denen Handwerker rar sind.

Ein Festpreis gibt Ihnen folglich Sicherheit!