Terminplanung beim Bau – früh geplant ist pünktlich eingezogen

1. Vorlaufphase

Die Zeitspanne, in der die Betriebsanforderungen, Wünsche und Ideen beim Bauherrn langsam bis zum Bauentschluss reifen. Die Dauer dieser Phase wird durch die Dringlichkeit des Neubaus bestimmt. Sie kann sich über Jahre hinziehen.

Folgende Festlegungen und Entscheidungen müssen in dieser Phase getroffen werden:

• Anforderungen, Wünsche und Ideen definieren
• Eckdaten festlegen
• Finanzen
• Standort
• Terminplanung des Baus
• Bauentschluss fassen
• Planungspartner suchen

2. Entwurfsphase

Dies ist die Zeit, in der die Anforderungen, Wünsche und Ideen konkrete Formen annehmen. Der Bauherr sucht sich einen verlässlichen und kompetenten Partner, um seinen Bau zu planen. Die genauen Vorstellungen werden in Pläne und Entwürfe umgesetzt. Die Grundstücksgegebenheiten sind bekannt, die Bodenverhältnisse untersucht und der künftige Platzbedarf ist abgeschätzt. Der Finanzierungsrahmen wird geklärt und eventuell werden Fördermittel beantragt. Je besser und konkreter der Bauherr seine internen Bedürfnisse analysiert hat, umso schneller können die Pläne konkretisiert werden. Die Dauer dieser Phase hängt sehr stark von der Mitarbeit des Bauherrn ab.

Folgende Festlegungen und Entscheidungen müssen in dieser Phase getroffen werden:

• Planungspartner einbinden
• Gebäudekonzept entwerfen
• Eckdaten bestätigen
• Finanzen
• Standort
• Bauzeitplan
• Technische Ausstattung festlegen
• Maschinen oder besondere Anlagen
• Haustechnik

3. Planungsphasen beim Bau – Phase Eins

Die Baugenehmigungs-Planung dauert je nach Mitarbeit des Bauherrn und Verfügbarkeit der notwendigen Unterlagen ca. 4 – 6 Wochen. Die gesetzlichen Vorgaben, wie z.B. Baurecht, Arbeitsschutz und Brandschutz, werden in dieser Planungphase des Baus berücksichtigt. Die statische Berechnung des Gebäudes wird aufgestellt. In dieser Phase der Projektplanung sollte es zu keinen gravierenden Änderungen des Entwurfs mehr kommen.

Folgende Festlegungen und Entscheidungen müssen in dieser Phase getroffen werden:

• Gesetzliche Vorgaben berücksichtigen
• Baurecht
• Arbeitsschutz
• Brandschutz
• Statisches Konzept festlegen
• Bauantrag einreichen

4. Genehmigungsphase

Die Baugenehmigungsphase erstreckt sich über einen Zeitraum von ca. 3-5 Monaten, je nach Komplexität des Bauvorhabens und Umfang der notwendigen Prüfungen. Ein qualifizierter Planer hat die Unterlagen so gut vorbereitet, dass alle möglichen Erfordernisse aus den Bereichen Arbeitsschutz, Brandschutz, Umweltschutz, etc. berücksichtigt wurden. Rückfragen durch die Behörden und daraus resultierende Verzögerungen werden so vermieden. Gute Kenntnis der regionalen Besonderheiten und Bestimmungen sowie guter persönlicher Kontakt und enge Zusammenarbeit mit den Dienststellen schon in der Planungsphase wirken sehr positiv und fördern eine zügige Behördenbearbeitung.

5. Planungsphasen beim Bau – Phase Zwei

Bereits während der Genehmigungsphase wird die Ausführungs-Planung vorangetrieben und Arbeitspakete definiert. Die Bauausführung des Gebäudes wird geplant und detailliert. In dieser Planungsphase des Baus wird die genaue Ausführung des Gebäudes in Abstimmung mit dem Bauherrn festgelegt. Farben, Qualitäten und Materialien werden bemustert.

Folgende Festlegungen und Entscheidungen müssen in dieser Phase getroffen werden:

• Einrichtungen und Technische Ausstattung ergänzen
• Maschinen
• Besondere technische Ausstattungen, wie beispielsweise VRV-Anlagen oder Photovoltaik
• Möblierung
• Schließanlage, Einbruchmeldeanlage
• Farben, Qualitäten und Materialien festlegen

6. Bauphase

Sobald die Baugenehmigung vorliegt, kann mit der Bauausführung begonnen werden. Eine qualifizierte Projektstrukturplanung hat unangenehme Überraschungen aus der Baugenehmigung verhindert. Die Bauzeit dauert je nach Komplexität und Jahreszeit ca. 3-8 Monate. Unvorhersehbare Probleme werden durch eine routinierte Verfahrensweise der Bauleitung ausgeräumt, Verschiebungen im Zeitplan durch Termincontrolling vermieden. Langjährige Zusammenarbeit mit den beauftragten Handwerksbetrieben der einzelnen Gewerke sichert kurze Wege und schnelle Reaktionszeiten. Dies fördert ein reibungsloses Bauen. Der Bauherr wird regelmäßig durch die Bauleitung über den Bautenstand informiert.

7. Schlüsselübergabe

Der Bau ist fertig und von der Baubehörde abgenommen. Der Bauherr kann das Gebäude beziehen und uneingeschränkt nutzen.

Warum ist die Termineinhaltung so wichtig?

• Weil der Umzug geplant werden muss: Maschinenlieferungen, Maschinenumstellungen, Regalsystem-Aufbau etc.
• Weil der Auszug aus gemieteten oder bereits verkauften Räumen terminiert werden muss.
• Weil der Umzug nach außen, mit allen Kommunikationsanschlüssen, bekannt gegeben werden muss.
• Weil bereits für den Neubau eingegangene Produktions- und Lieferverpflichtungen eingehalten werden müssen.
• Weil der Betriebsablauf durch den Umzug so wenig wie irgend möglich gestört werden darf.
• Weil nur bei Einhaltung des Bezugstermins Kostensicherheit gegeben ist.
• Damit keine zusätzlichen, verzögerungsbedingten Finanzmittel bereitgestellt werden müssen.

Realistische Terminplanung im Bauprozess

Um einen realistischen Endtermin für die eigenen, innerbetrieblichen Planungen zu erhalten, ist es wichtig, alle Phasen zu berücksichtigen. Nur ein erfahrenes Bau- und Planungsteam ist in der Lage, diese Phasen objektgerecht einzuschätzen und zu bewerten. Ziel dabei ist nicht nur eine kurze Gesamtbauzeit, sondern dem Bauherrn frühzeitig einen Endtermin zu nennen, auf den er sich verlassen kann.